教育集团化下，常州学区房的真正含金量有多少？

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近几日，南京某楼盘在宣传物料、销售说辞中明确宣传对应学区，被教育局“打脸”虚假宣传，闹得沸沸扬扬。

在中国，除了望子成龙的家长，对学区房也非常关注的，就是开发商了。

确实，相比于交通、商业、医疗等其他配套，学区对一个楼盘乃至一个片区的价值提升作用，往往更加立竿见影。

在常州卖得最贵的房子，既不是那些品牌、产品、地段都出色的豪宅项目，而是那些名不见经传、位于市中心的毫无居住舒适性可言的“老破小”。

◎老破小示意图

据安居客二手房挂牌数据，解小+二十四中的学区房西狮子巷小区，挂牌均价已经达到7万/㎡，局小+市实验中学的学区房金鼎公寓，均价超过6.2万/㎡。

当然，这只是挂牌均价，实际情况是，优质学区房尤其是小面积的顶级学区房往往供不应求，房东坐地起价也不在少数，最后的成交价，很可能还会高于上述价格。

学区对于房产的附加值之高，令人叹为观止。

同理，今年上半年，在青龙的纯新盘万科·新都会首开前，教育小镇落户项目附近，拟与二十四中、局小、上海安生教育集团开展集团办学的新闻对外公示，立时让万科·新都会成为了常州的热门楼盘之一。

◎教育小镇规划效果图

据售楼处现场传来消息，新闻公示第二天，万科·新都会售楼处挤满了前来咨询、定房的客户，首开当日，所推房源全部售罄，热度空前。

6月底，北京外国语大学附属外国语学校签约落户西太湖，规划建设小学、初中在内的九年一贯制公办学校，位置就在省武高西太湖校区的西面。

◎北外附属学校签约西太湖

一石激起千层浪。

7月，西太湖板块所有在售楼盘集体发力，路劲·太湖院子、碧桂园·都市森林、绿城·江南里、金新·滟澜湖等项目都在7月迎来高光时刻，成交量在项目整个销售周期内达到顶峰。

房企也嗅到了这个重磅利好的含义。

学校签约后2天，板块内的揽月湾生态公园北侧地块竞拍，不负众望地拍出了12896元/㎡的高价，成为西太湖板块首宗万元地，115%的溢价也成为常州市区土拍的新高。

此后，板块房价也一路走高，西太湖板块的普通住宅价格，从去年三季度起延续到今年二季度近一整年的14500元/㎡均价，从7月起直接跃升到16500元/㎡左右。

由此可见，想要盘活一个板块，比较可行的方式，就是引进一所名校。

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另一个与学区相关的值得关注的问题，就是教育集团。

近些年，常州一直在推进集团化办学，着力缓解择校热，推动义务教育学校教育资源整体优化。

据常州教育局官网显示，截止到2019年底，常州市区仅小学、中学的教育集团就有数十个，学校之间结对帮扶更是普遍。

随着教育集团的挂牌学校越来越多，家长们对于这些学校的含金量的疑问也越来越深，但这并不妨碍房企销售楼盘时以挂牌学校作为楼盘主要卖点进行宣传，而愿意为此买单的购房者更是不在少数。

名校集团化，可以瞬间让普通学校因挂牌而身价大涨，随之而来的就是施教区学区房价格的水涨船高。

也就难怪有人抱怨，近几年，常州市区到处都是“名校学区房”。

诚然，集团化办学的初衷，在于促进各校之间教育资源的流通，通过名校教育经验共享，分摊名校热度，同时提升常州整体教育水平，因此“学区”增多从动机上来说并不是一件坏事。

但问题是，集团化办学，是否能真的从本质上提高弱校的教育水平，促进资源均衡？

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实际上，许多家长对此都表示了自己的担忧。

被你滚到底了

◎上下滑动查看常州中小学教育集团对应学校，供参考

（来源：常州教育局官网）

以上图为例，备受常州人认可的小学、中学，其教育集团内的成员学校，有的是一体化办学，有的是联盟式办学。

这部分“联盟式办学”的学校，则大多数只是一个“集团的名头”，与集团学校本部，甚至是一体化办学的学校相比，都有着师资力量上的本质差别。

这也是为什么，即使教育集团林立，常州家长热衷的还是购买这些顶级学校的本部学区房，这也是优质学区房价居高不下的原因之一。

实际上，常州很多教育集团，属于托管型教育集团。

就是由优质学校牵头，选择部分薄弱学校新建学校组建教育集团。

其性质通俗来说，可能更接近于“加盟”，与真正的学区相去甚远。毕竟，名校的师资、资源、管理、特别是生源，很大程度上在短期内是不可复制的。

在常州，能真正实现集团化的，以“一套班子、多个校区、统一管理、资源共享”的模式进行运营的，仅包含上述表格中的“一体化办学”、“委托管理”中的部分。

也就是被常州人戏称为XX名校“亲儿子”的学校，譬如龙城小学之于局小、常外之于省常中等。

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在常州全面推进集团化办学的今天，不得不承认，无论“加盟”也好，“嫡系”也罢，常州的教育资源的确正在走向扁平化、均衡化。

等有一天，处处皆是“学区”的时候，也就意味着常州没有了真正的“学区”。

但是，这样的局面是否会真正实现，依然存疑。

短期内，常州各大强校将继续保持领先，购买学区房依然是占据优质教育资源的有效手段。尤其是公民同招后，民办学校的生源遭遇大幅度削弱，公办学校的优势更加彰显。

同时，我们也看到，这两年常州在促进教育均衡化方面所做的努力，除了集团化办学，大量新建新学校、增强全市师资力量等，都是常州现在正在做的事情。

或许，在购买学区房时，家长应该想清楚的问题应该是：买学区房，到底是为了孩子的学习，还是看中学区房背后那令人欲罢不能的投资价值？

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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